Investor Hong Kong ubah hotel jadi hunian mahasiswa

Transaksi perkantoran juga meningkat, seiring perusahaan mencari ruang lebih besar untuk kebutuhan sendiri.

Investor properti di Hong Kong mulai membidik hotel dan gedung perkantoran untuk dikonversi menjadi hunian mahasiswa, seiring kekurangan akomodasi di kota ini yang diproyeksikan hampir berlipat ganda dalam empat tahun ke depan.

Menurut laporan Jones Lang LaSalle Ltd. (JLL) yang dirilis Juni lalu, kekurangan akomodasi ini diproyeksikan mencapai 147.200 tempat tidur pada tahun akademik 2029-2030, naik dari 76.300 pada 2025-2026. Hingga akhir April, sekitar 16.300 tempat tidur baru masih dalam tahap pipeline.

Tom Ko, Executive Director and Head of Capital Markets for Hong Kong di Cushman & Wakefield (HK) Ltd (C&W), mengatakan para pembeli kini lebih berfokus pada kualitas dan nilai strategis, sementara para pengguna akhir (end-user) lebih memilih aset premium dengan lokasi strategis.

“Sektor akomodasi menjadi salah satu area pertumbuhan utama,” katanya dalam jawaban tertulis melalui email, sembari menyinggung inisiatif “academic town” pemerintah serta permintaan akan ruang hunian.

China Resources Longdation Company Ltd. membeli Hotel COZi Oasis di Kwai Chung senilai US$953 juta pada Maret lalu, untuk mengonversi properti berkapasitas 583 kamar tersebut menjadi hunian mahasiswa dengan sekitar 900 tempat tidur.

Menurut data C&W, transaksi properti non-residensial berskala besar senilai lebih dari US$100 juta mencapai US$23,2 miliar pada semester pertama, naik 84% dari tahun sebelumnya. Kenaikan ini mencerminkan semakin banyaknya perusahaan yang membeli properti untuk kebutuhan operasional mereka sendiri, serta investor yang mengincar properti yang bisa dialihfungsikan.

Antonio Wu, Head of Capital Markets for Greater China di Knight Frank Hong Kong Ltd., mengatakan transaksi perkantoran juga diperkirakan tetap aktif, seiring perusahaan yang terus membeli properti untuk kebutuhan sendiri.

Menurut Wu, nilai properti yang lebih rendah kini memungkinkan pemilik-pengguna (owner-occupier), perusahaan asal Tiongkok daratan, serta berbagai institusi untuk memperoleh ruang yang lebih besar dan berkualitas lebih tinggi.

Berdasarkan data Rating and Valuation Department yang dikutip Knight Frank, jumlah transaksi perkantoran naik menjadi 297 pada kuartal kedua, dari 271 pada kuartal pertama, meski total nilainya justru turun dari US$4,86 miliar menjadi US$4,16 miliar.

The University of Hong Kong membeli satu gedung perkantoran utuh di Connaught Road West senilai US$4 miliar, sementara DBS Bank (Hong Kong) Ltd. mengakuisisi enam lantai penuh di The Center, Central, senilai US$2,62 miliar.

“Implikasi yang lebih luas dari tren ini adalah pemulihan yang bersifat selektif, terkonsentrasi pada aset-aset berlokasi strategis dengan skala besar, spesifikasi kuat, atau relevansi strategis,” kata Wu.

Pemulihan ini masih terkonsentrasi di kawasan Central dan distrik bisnis mapan lainnya, didukung oleh permintaan dari sektor initial public offering (IPO), wealth management, dan jasa keuangan. Ia menambahkan, pelaku usaha di sektor non-keuangan diperkirakan masih akan bersikap hati-hati.

Sementara itu, Letizia Casalino, Executive Director di Okay Property Agency Ltd., mengatakan pembeli residensial kini juga semakin mempertimbangkan tata letak yang efisien, manajemen gedung, dan kenyamanan hidup jangka panjang.

“Pertanyaannya sudah bergeser, dari 'Seberapa besar potensi kenaikan nilainya?' menjadi 'Seberapa baik properti ini benar-benar mendukung kehidupan saya saat ini?'” ujarnya dalam jawaban tertulis melalui email. “Untuk segmen kelas atas, privasi dan eksklusivitas tetap menjadi prioritas utama.”

Ia memperkirakan hunian kelas menengah ke bawah hingga menengah akan menjadi penggerak utama aktivitas residensial, didukung oleh kenaikan ambang batas untuk bea meterai (stamp duty) tetap sebesar $100, yang dinaikkan dari properti senilai hingga $3 juta menjadi $4 juta sejak Februari 2025.

Menurut Koh Keng-Shing, CEO and Founder Landscope Realty Ltd., kenaikan bea meterai bagi properti senilai lebih dari US$100 juta kemungkinan tidak akan menyurutkan minat pembeli properti mewah.

“Yang lebih penting adalah apakah properti tersebut memang menjadi produk yang tepat bagi mereka,” kata Koh kepada Hong Kong Business melalui panggilan Zoom.

Ia menambahkan, pembeli asal Tiongkok mendominasi segmen properti mewah, sementara lebih dari 60% pembeli yang ia temui bekerja di sektor jasa keuangan.

Koh menyebut suku bunga sebagai risiko terbesar bagi transaksi properti mewah, sementara segmen ini juga sangat bergantung pada apakah pertumbuhan ekonomi Hong Kong dapat meluas melampaui sektor jasa keuangan.